Overweeg je om je verhuurd appartement te verkopen? Goed nieuws: in België mag je als eigenaar je appartement perfect verkopen – ook wanneer het momenteel verhuurd is. Toch zijn er een aantal belangrijke juridische aandachtspunten waarmee je rekening dient te houden. Een lopende huurovereenkomst stopt namelijk niet automatisch bij verkoop. Zowel jij als verkoper, de huurder én de koper hebben rechten en plichten. In deze blog beantwoorden we al jouw vragen, zodat je goed voorbereid aan het verkoopproces begint.
Mag je een verhuurd appartement zomaar verkopen?
Het korte antwoord: ja. Als eigenaar ben je vrij om je appartement te verkopen, ook als het verhuurd is. Het bestaande huurcontract blijft wél gewoon doorlopen. De koper treedt bij het verlijden van de authentieke akte automatisch in de rechten en plichten van de verhuurder. Met andere woorden: hij neemt jouw positie als verhuurder over. De verkoop beëindigt het huurcontract dus niet.
Welke rechten heeft de huurder bij een verkoop?
Om misverstanden of conflicten te vermijden, is het belangrijk om te weten welke bescherming de huurder geniet.
- Blijft het huurcontract gelden?
Is het huurcontract correct geregistreerd? Dan moet de koper de lopende huurovereenkomst respecteren, inclusief de afgesproken huurprijs, de duur van het contract, de opzegtermijnen en eventuele bijzondere clausules. Een geregistreerde huurovereenkomst heeft een zogenaamde “vaste datum”. Dat betekent dat ze juridisch afdwingbaar is tegenover de nieuwe eigenaar.
- Heeft de huurder een voorkooprecht?
Sommige huurcontracten bevatten een voorkooprecht. In dat geval moet je de huurder eerst de kans geven om het appartement aan te kopen vóór je het aan iemand anders verkoopt. Reageert de huurder niet binnen de afgesproken termijn of weigert hij het aanbod? Dan ben je vrij om aan een andere koper te verkopen. Waar dit recht in Brussel verplicht is voor langdurige huur (en onder bepaalde voorwaarden), is dit in Vlaanderen en Wallonië doorgaans niet wettelijk (tenzij contractueel opgenomen).
Moet je de huurder verwittigen wanneer je verkoopt?
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het verplicht om de huurder op de hoogte te brengen van de verkoopintentie. In Vlaanderen en Wallonië is dat (momenteel) niet wettelijk verplicht, maar het is sterk aan te raden. Waarom?
- Je behoudt een goede relatie.
- Je vermijdt onnodige spanningen.
- Transparantie werkt altijd in je voordeel.
- Je vergemakkelijkt de organisatie van bezichtigingen.
Mag je het appartement altijd laten bezichtigen?
Ja, maar niet zonder overleg. Als verhuurder heb je het recht om bezichtigingen te organiseren, op voorwaarde dat:
- Je de huurder vooraf verwittigt.
- Je het appartement niet betreedt zonder toestemming.
- De bezoekmomenten in onderling overleg worden afgesproken.
In de praktijk wordt vaak onderling afgesproken dat er wekelijks 2 à 3 vaste bezoekmomenten zijn. Heldere afspraken zorgen voor rust bij alle partijen. Ook verkoopborden zijn trouwens toegestaan, zolang ze het wooncomfort van de huurder niet aantasten.
Kan een koper de huurder eruit zetten?
Dat hangt af van verschillende factoren:
- Is het huurcontract geregistreerd?
Bij een geregistreerd contract moet de koper de normale opzegregels respecteren. Hij krijgt geen extra opzegmogelijkheden enkel en alleen omdat het pand verkocht werd.
- Wanneer werd het contract afgesloten?
Bij contracten afgesloten vóór 1 januari 2019 gelden specifieke overgangsregels. De aanwezigheid van een “vaste datum” speelt een belangrijke rol. Bij contracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 moet de koper hetzelfde opzegregime volgen als de oorspronkelijke verhuurder.
- Wil de koper er zelf wonen?
In bepaalde gevallen kan een koper opzeg geven om het appartement zelf te betrekken of om grondige renovaties uit te voeren. Wettelijke opzegtermijnen en eventuele vergoedingen moeten hierbij gerespecteerd worden. Let wel: de wettelijke regels rond opzeg zijn complex en verschillen per gewest. Raadpleeg daarom een notaris of vastgoedexpert.
Kortom,de verkoop alleen is geen geldige reden om een huurder onmiddellijk te laten vertrekken.
Wat gebeurt er met de huurwaarborg bij een verkoop?
De huurwaarborg blijft gewoon bestaan en moet niet opnieuw gevestigd worden. Het is wel aangewezen om de overdracht van de huurwaarborg expliciet op te nemen in de verkoopakte, zodat hierover later geen discussie ontstaat. Bij het einde van de huurovereenkomst wordt de waarborg vrijgegeven: in onderling akkoord of via een beslissing van de vrederechter bij betwisting.
Welke documenten heb je nodig bij de verkoop van een verhuurd appartement?
Net zoals bij elke vastgoedverkoop moet je als eigenaar verschillende attesten voorzien, waaronder:
- Een geldig EPC (energieprestatiecertificaat)
- Elektriciteitskeuring
- Stedenbouwkundige inlichtingen
- Overstromingsinformatie (gebouwscore)
- Asbestattest (voor oudere gebouwen)
Daarnaast voeg je best ook de huurovereenkomst toe aan de compromis, zodat de koper volledig geïnformeerd is over alle afspraken.
Een verhuurd appartement verkopen zonder zorgen
De verkoop van een verhuurd appartement brengt extra administratie en wettelijke vereisten met zich mee. Met de juiste begeleiding verloopt dit echter vlot en veilig voor alle partijen. Wil je weten hoe je jouw verhuurde eigendom strategisch in de markt zet? Of twijfel je over de opzegmogelijkheden binnen jouw specifieke huurovereenkomst? Contacteer onze experts vrijblijvend en laat je professioneel adviseren zodat je met een gerust hart kan verkopen.
